Czy Notariusz Jest Zawsze Potrzebny Przy Kupnie I Sprzedaży Ziemi?

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-16 13:53

Prawo przewiduje dwie formy rejestracji umów obrotu nieruchomościami.

Pierwsza opcja to zawarcie umowy w kancelarii notarialnej z późniejszą rejestracją transakcji w Urzędzie Federalnej Służby Rejestracji (FRS - dawne RRB).

Druga, przewidziana w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej i ustawie federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcjach z nimi”, to zawarcie umowy w prostej formie pisemnej. Zgodnie z art. 550 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej „Forma umowy sprzedaży nieruchomości”, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości zawierana jest na piśmie poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony. Jak wynika z prawa, taka umowa nie wymaga obowiązkowego notarialnego poświadczenia.

Rozważmy zalety i wady każdej z powyższych metod.

Rejestracja w kancelarii notarialnej przez osoby fizyczne takich dokumentów, jak np. Umowa pożyczki, testament czy pełnomocnictwo, w większości przypadków jest uzasadniona - z wyjątkiem sytuacji przewidzianych prawem notariusz jest jedynym przedstawicielem prawa, który może poświadczyć dokument, potwierdzić zdolność prawną obywateli, którzy go podpisali. Dokument wchodzi w życie z chwilą poświadczenia notarialnego lub z chwilą wskazaną w dokumencie poświadczonym. W przypadku niektórych sytuacji konfliktowych wymagających postępowania sądowego nie ulega wątpliwości, że zaufanie do dokumentów poświadczonych notarialnie jest większe niż do dokumentów sporządzonych w zwykłej formie pisemnej, zwłaszcza jeśli nie jest możliwe, aby jedna ze stron była obecna na posiedzeniu. przesłuchanie.

Sytuacja z transakcjami na rynku nieruchomości jest inna. Do obowiązków notariusza należy poświadczenie zawarcia umowy transakcji dotyczącej nieruchomości, poświadczenie tożsamości obywateli, którzy podpisali sporządzony dokument. Umowa wejdzie jednak w życie dopiero po jej zarejestrowaniu w UFRS, co trwa dziesięć dni roboczych od daty złożenia dokumentów. Oczywiście, przekazując dokumenty do UFRS, odpowiedni urzędnicy tej organizacji muszą również zweryfikować tożsamość obywateli, którzy zawarli umowę, sprawdzić poprawność umowy, własność wyalienowanej (nabytej) nieruchomości. Oznacza to, że procedura rejestracji w UFRS jest absolutnie taka sama zarówno dla umowy zawartej notarialnie, jak i dla umowy sporządzonej przez strony bez udziału notariusza.

Oczywiste jest, że osobom dalekim od orzecznictwa trudno jest kompetentnie samodzielnie sporządzić umowę, zwłaszcza dotyczącą transakcji z drogimi nieruchomościami. Z reguły przy sporządzaniu takich umów zwracają się do prawników specjalizujących się w tej dziedzinie prawa.

Jaka jest różnica pomiędzy sporządzeniem umowy z notariuszem (będącym oczywiście również specjalistą z wyższym wykształceniem prawniczym) a prawnikiem w zakresie użytkowania gruntów?

A. Jeśli skontaktujesz się z prawnikiem, opłata za sporządzenie umowy nie będzie zależała od wartości nieruchomości. Dzięki temu strony transakcji mogą wskazać rzeczywistą wartość rynkową przedmiotu, niezależnie od tego, czy robisz transakcję z pokojem, czy kupujesz cały dom. W umowie notarialnej wielu nie podaje rzeczywistej ceny rynkowej tylko dlatego, że koszt rejestracji jest obliczany jako procent wartości nieruchomości. Praktyka sądowa pokazuje, że często jedynym dowodem płatności dokonanej przez kupującego na rzecz sprzedawcy jest paragon od sprzedawcy. Można uniknąć nadmiernego zamieszania z paragonami, jeśli strony wskażą w umowie rzeczywistą wartość, wskazując, że pieniądze zostały przelane.

B. W kancelarii notarialnej najprawdopodobniej zostaniesz poproszony o skorzystanie z jednego z kilku standardowych szablonów umów, które są mniej lub bardziej odpowiednie dla Twojej sytuacji. Specjalista z zakresu prawa gruntowego, po dokładnym przestudiowaniu cech Państwa konkretnej transakcji, będzie mógł sporządzić umowę najlepiej odpowiadającą interesom stron, przewidzieć możliwe ryzyka, w razie potrzeby wydać zalecenia i pomóc w zebraniu dodatkowych dokumenty wykluczające możliwość zakwestionowania transakcji w przyszłości. Możliwe jest również porozumienie w sprawie dalszej obsługi prawnej właściciela nabytej nieruchomości, np. Jej odsprzedaży, dzierżawy, przebudowy itp. Nie jest wykluczona opcja, w której prawnik, po dokładnej analizie przedłożonych dokumentów, zaleci Ci całkowitą odmowę tej transakcji,motywowane wskazaniem możliwych negatywnych scenariuszy. Ostatecznie interesy stron transakcji i współdziałającego z nimi prawnika całkowicie się pokrywają, a funkcje notariusza sprowadzają się do prostego oświadczenia o zawarciu umowy.

B. Jeśli umowa wymaga zmiany przed przekazaniem jej do UFRS (np. Strony zdecydowały się zmienić wartość nieruchomości lub transakcja upadła w ostatniej chwili, ale sprzedawca znalazł nowego kupującego chętnego do zakupu nieruchomość na tych samych zasadach), sprzedawca może samodzielnie przepisać gotową umowę poprzez wprowadzenie poprawionych danych. Jeśli umowa jest sporządzana w kancelarii notarialnej, konieczne jest ponowne złożenie wniosku do notariusza, wniesienie opłaty, czyli rozpoczęcie procesu od nowa, co będzie skutkowało stratą czasu i pieniędzy. Dodatkowo, w celu uniknięcia ewentualnych komplikacji, wskazane jest rozwiązanie wcześniej zawartej umowy, co wymaga dobrej woli obu stron i wspólnej wizyty w kancelarii notarialnej.

Czy możemy stwierdzić, że przy zawieraniu transakcji na rynku nieruchomości notariusz jest „dodatkowym ogniwem”?

Tak, ale z jednym i bardzo istotnym zastrzeżeniem - prawnik zajmujący się przygotowaniem umowy musi być wysoko wykwalifikowanym specjalistą w zakresie zagospodarowania przestrzennego, mieć doświadczenie w zawieraniu podobnych umów, z powodzeniem uczestniczyć w sporach sądowych dotyczących gruntów, być pracownikiem organizacji specjalizującej się w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości.