Chcę Kupić Działkę - Jak Określić Rzeczywisty Koszt Działki

2024 Autor: Sebastian Paterson | [email protected]. Ostatnio zmodyfikowany: 2023-12-16 13:53

Wartość rynkowa czy wartość użytkowa?

Dlaczego używam cudzysłowów, mówiąc o „wartości rynkowej” działek? Przy ustalaniu ceny rynkowej działki wynikają one zazwyczaj ze średniej ceny zakupów zbliżonych jakością, lokalizacją, powierzchnią, rodzajem użytkowania działek, wytworzonych w określonym (niezbyt długim) okresie. W związku z tym im więcej analizujemy takich transakcji, tym dokładniej można określić cenę interesującego nas obszaru.

Jednocześnie konieczne jest, aby transakcje były dokonywane przy użyciu podobnych schematów finansowych, bez specjalnych warunków przenoszenia praw własności, ograniczeń i obciążeń.

Jednak w praktyce zastosowanie tej techniki nie zawsze daje obiektywny obraz sytuacji rynkowej. Do tej pory rynek gruntów rolnych właśnie zaczął się kształtować. Ogólnie rzecz biorąc, poważny wolumen transakcji dotyczących gruntów obserwowano dopiero w ostatnich 5-6 latach. Tak, w ciągu ostatniego roku lub dwóch miało miejsce dość duża liczba przeniesień własności, ale wydaje mi się, że ustalenie rzeczywistych cen kupna i sprzedaży dużej liczby działek jest daremne.

Z jednej strony ogromna liczba działek rolnych zmienia właścicieli w wyniku procedury darowizny, chociaż w rzeczywistości dochodzi do transakcji kupna i sprzedaży. Ponieważ transakcje darowizny są w rzeczywistości transakcjami nieodpłatnymi, jak w takich przypadkach można ocenić wartość majątku przekazanego nowemu właścicielowi?

Tak, a przy zawieraniu transakcji sprzedaży działek bardzo często umowa wskazuje na zaniżoną wartość działki - przede wszystkim w celu zapłacenia mniejszych podatków.

Z drugiej strony nie można kierować się cenami wskazanymi w ofertach reklamowych sprzedaży nieruchomości. Po pierwsze, bardzo często przy sprzedaży działki jest dużo pośredników, doliczających 20, a nawet 40-50% ceny początkowej działki. Po drugie, właściciele ziemscy często celowo eksponują przedmioty po zawyżonej cenie - biorąc pod uwagę dalszy handel w celu spadku. Kupującemu znacznie przyjemniej jest kupować nieruchomość z rabatem 10-15%, czując się jak kompetentny biznesmen. Po trzecie, sytuacja rynkowa często się zmienia. Jedną z najbardziej typowych opcji jest wystawianie działek na sprzedaż po cenie niższej niż wcześniej wystawiane. Na przykład w pobliżu Twojej działki znajdują się inne działki o podobnych cechach,a właściciel pilnie zdecydował się sprzedać je z dużym rabatem ze względu na pilne zapotrzebowanie na fundusze.

Jest jeszcze jeden powód, dla którego trudno jest oszacować wartość rynkową konkretnych działek, prawie całkowity brak rynku kredytów hipotecznych na działki.

Jak powiedziałem powyżej, do tej pory rynek gruntów (szczególnie działek pod projekty komercyjne, czyli duże powierzchnie) jeszcze się nie ukształtował. Wielkość transakcji na poszczególnych terytoriach oraz sposoby ich realizacji nie pozwalają na rzetelne przeprowadzenie analizy wystarczającej do dokładnej i obiektywnej oceny wartości gruntów, analizy, która mogłaby stanowić podstawę rozważania działka jako przedmiot hipoteki bez zaciągania dodatkowego poręczenia lub dodatkowych gwarancji finansowych …

Myślę, że nie, zwłaszcza jeśli nie używamy niejasnego terminu „wartość rynkowa”, ale mówimy o „wartości konsumenckiej” tej lub innej witryny. Jeżeli przez „wartość rynkową” rozumie się kwotę, za jaką można sprzedać działkę w danym momencie, to przy ocenie wartości konsumenta bierze się pod uwagę wiele czynników, w tym najważniejsze:

a) Dynamika zmian cen działek podobna pod każdym względem dla okresów krótko (1-2 lata) i średnioterminowych (5 lat).

b) Przewidywana dynamika zmian cen terenu, uwzględniająca takie czynniki jak: wieloletnie plany zagospodarowania terenu przyległego, sytuacja polityczno-gospodarcza w danym powiecie, regionie, podmiocie federacji, zmiany sytuacja ekologiczna, procesy klimatyczne na danym terenie, procesy społeczno-demograficzne itp. itp.

c) Analiza możliwych zagrożeń na różnych obszarach zagospodarowania tej działki, możliwości przezwyciężenia tych ryzyk i obliczenie związanych z tym kosztów materiałowych.

d) Prognoza płynności działki na różnych etapach jej zagospodarowania.

Pomimo tego, że odpowiedzi na każdy z powyższych punktów mogą być raczej przybliżone, ich połączenie, badane w ramach modelu matematycznego, daje dość dokładną odpowiedź na temat wartości konsumenckiej witryny, która jest rozumiana jako maksymalna dopuszczalna kwota pieniędzy, której inwestycja przy zakupie gruntu zapewnia opłacalność dalszego zagospodarowania terenu.